Auch wenn Sie online schon drei Werte haben: Ich leite Ihren Preis erst aus Ihrer Wohnung und dann aus mindestens fünf Quellen her, darunter tatsächlich gezahlte Kaufpreise. Mit dieser Methode arbeite ich in meiner Maklerpraxis, in der ich seit über 15 Jahren Eigentumswohnungen verkaufe.
Unverbindliches Erstgespräch. Gern gemeinsam mit Ihrer Partnerin oder Ihrem Partner.
Qualifikation und Vertrauen:
Vielleicht kennen Sie das: Die Fotos sind fertig, und der Preis kommt aus dem Internet.
Oder Ihr Inserat ist längst online, und statt ernsthafter Anfragen melden sich vor allem Makler.
Dann geht es nicht mehr um ein paar tausend Euro, sondern darum, ob Sie den Wert, den Sie über Jahre aufgebaut haben, auf eine ungeprüfte Zahl gesetzt haben.
Der erste Schritt dorthin ist ein kurzes Gespräch, in dem wir klären, ob Ihre Wohnung und Ihr Zeitplan passen.
Ein Angebotspreis, den Sie begründen können, statt einer Zahl, auf die Sie hoffen.
Ich bin Patrick Jakobs, Immobilienmakler IHK, Immobilienverwalter IHK und Bilanzbuchhalter IHK. Seit über 15 Jahren verkaufe ich Eigentumswohnungen, und als Verwalter lese ich die Unterlagen einer Eigentümergemeinschaft so, wie Käufer und Banken sie lesen. Für die Angebotspreisermittlung erhalte ich ein Festhonorar, unabhängig vom Kaufpreis. Einen Maklerauftrag nehme ich daraus nicht an.
Ich erfasse Vorzüge, Mängel und die Lage der Eigentümergemeinschaft.
Darunter die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, also tatsächlich gezahlte Preise.
Wo die Quellen auseinanderliegen, schaue ich genauer hin. So kann kein Wunschpreis die Zahl färben.
In meiner Maklerpraxis erziele ich mit dieser Methode bis zu 15 Prozent über meiner Angebotspreisempfehlung, häufig in unter 6 Wochen.Das ist kein Versprechen für Ihren Verkauf.
Für die Angebotspreisermittlung erhalte ich ein Festhonorar, unabhängig vom Kaufpreis. Aus einer Angebotspreisermittlung nehme ich keinen Maklerauftrag an. Mein Honorar hängt nicht davon ab, welchen Preis ich Ihnen empfehle. So bleibt meine Preisempfehlung frei von eigenen Interessen.
Eigentumswohnung in Stuttgart, rund 1,5 Jahre leer, Renovierungsbedarf rund 40.000 Euro. Ein Onlinetool lag deutlich höher.
Älteres Ehepaar, Region Stuttgart. Beim vorherigen Makler: Start mit 429.000 Euro, zwei Senkungen auf 365.000 Euro, rund 8 Monate, drei Anfragen, keine Besichtigung.
Kein Aufschlag, weil ein Kostenrisiko der Eigentümergemeinschaft nicht kalkulierbar war.
Frau Dr. Wilhelm und Ehemann, gehobene Eigentumswohnung. Über 6 Monate Selbstverkauf mit 1.250.000 Euro aus einem Portalvergleich, drei Anfragen, keine Besichtigung; die Finanzierung des neuen Zuhauses hing am Verkauf.
„Schneller und verlässlicher Verkauf“ Frau Dr. Wilhelm
Ergebnisse aus meiner Maklerpraxis. Das ist kein Ergebnisversprechen für Ihren Verkauf.
Unabhängig vom Kaufpreis Ihrer Wohnung. Sie wissen vorher genau, was Sie zahlen.
1.998 €
inklusive Umsatzsteuer, oder bequeme Ratenzahlung möglich
Vergleichsinserate zeigen, was andere Verkäufer verlangen, nicht was Käufer bezahlt haben. Deshalb entsteht Ihr Angebotspreis in fester Reihenfolge:
Eine verbreitete Empfehlung lautet, den Angebotspreis 5 bis 10 Prozent über dem Marktwert anzusetzen, als Verhandlungsspielraum. Eine Studie der Kreissparkasse Köln in Zusammenarbeit mit einer etablierten Maklersoftware und wohnmarktanalyse.de zeigt etwas anderes: Ausgewertet wurden über 1.000 konkrete Verkaufsangebote. Je höher der Angebotspreis angesetzt war, desto deutlicher konnte die Vermarktungszeit steigen, und desto niedriger fiel am Ende der tatsächlich erzielte Verkaufspreis aus. Wer zum Beispiel 20 Prozent über dem Marktwert startete, erzielte im Schnitt nur 85 Prozent des Marktwerts. Bei einer durchschnittlichen Eigentumswohnung im Wert von 330.000 Euro sind das fast 50.000 Euro Verlust durch einen zu hoch angesetzten Angebotspreis.
Das deckt sich mit meiner Praxis:
Ein Beispiel aus meiner Maklerpraxis: Eine Wohnung stand beim vorherigen Makler rund 8 Monate online, der Preis sank in zwei Schritten von 429.000 auf 365.000 Euro, ohne eine einzige Besichtigung. Zu meiner Angebotspreisempfehlung von 325.000 Euro neu gestartet, war sie in 33 Tagen verkauft.
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Angebotspreis | Der Preis im Inserat. Er entscheidet, wer Ihre Wohnung überhaupt anschaut. |
| Kaufpreis | Der Preis im notariellen Kaufvertrag, also das, was tatsächlich gezahlt wird. |
| Marktwert und Verkehrswert | Gesetzlich dasselbe: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). |
| Angebotspreisempfehlung in meiner Leistung | Der Preis, zu dem die Wohnung nach Datenlage verkauft wird; er ist der Angebotspreis. Den Mehrpreis darüber erzielt die Vermarktung: Je mehr passende Käufer die Wohnung sehen, desto mehr Angebote entstehen. |
| Verkehrswertgutachten | Formales Gutachten eines Sachverständigen, etwa für Gericht, Finanzamt oder Erbauseinandersetzung. Nicht Teil meiner Leistung. |
| Weg | Wofür er geeignet ist | Wofür er nicht geeignet ist |
|---|---|---|
| Onlinerechner | erste Orientierung | als Angebotspreis: Er kennt weder Zustand und Besonderheiten Ihrer Wohnung noch die tatsächlich gezahlten Kaufpreise für vergleichbare Wohnungen |
| Unverbindliche Einschätzung durch einen Makler | Gespräch mit Ortskenntnis | Keine neutrale Preisempfehlung: Sie ist meist mit dem Ziel eines Maklerauftrags verbunden. |
| Verkehrswertgutachten | Gericht, Finanzamt, Erbe | als Grundlage für die Vermarktung: Es bildet nicht ab, wie Käufer im Portal vergleichen und verhandeln; für einen Privatverkauf meist unverhältnismäßig teuer und aufwendig |
| Angebotspreisermittlung | Startpreis für den Privatverkauf mit Herleitung | für Gericht, Finanzamt oder Erbauseinandersetzung, denn sie ersetzt kein Verkehrswertgutachten |
Nicht enthalten sind ein Verkehrswertgutachten, die Vermarktung durch mich, ein Maklerauftrag, Rechtsberatung oder Steuerberatung, Garantien sowie Häuser und Bauträgerobjekte.
Sie passt, wenn …
Sie passt nicht, wenn …
Das sage ich Ihnen offen.
Ich verkaufe seit über 15 Jahren Eigentumswohnungen; mein Familienunternehmen ist seit über 30 Jahren im Immobilienverkauf tätig. Ich bin Immobilienmakler IHK, Immobilienverwalter IHK, Fachkraft für Gebäudemanagement und Bilanzbuchhalter IHK.
Als Makler arbeite ich nur im Großraum Stuttgart. Die Angebotspreisermittlung biete ich bundesweit an, und aus ihr entsteht kein Maklerauftrag.
1.998 Euro inklusive Umsatzsteuer als Festhonorar, unabhängig vom Kaufpreis. Auf Wunsch zahlen Sie in zwei Raten zu je 1.099,50 Euro, die zweite nach dem Verkauf, spätestens sechs Monate nach Vertragsschluss.
Nein. Ich ermittle den Startpreis für Ihren Privatverkauf mit offengelegter Herleitung. Ein Verkehrswertgutachten, etwa für Gericht, Finanzamt oder Erbe, ist nicht Teil der Leistung.
Zur Orientierung ja. Für Ihren Startpreis fehlen einem Rechner Zustand, Mängel, die Lage der Eigentümergemeinschaft und gezahlte Kaufpreise für Wohnungen wie Ihre.
Ja, deshalb kenne ich die Käufersicht. Für die Angebotspreisermittlung erhalte ich ein Festhonorar, unabhängig vom Kaufpreis. Einen Maklerauftrag nehme ich daraus nicht an. Verkaufen werden Sie selbst.
Die Sorge, Geld zu verschenken, ist berechtigt. Ein Aufschlag ohne Begründung schützt Sie aber nicht, er wird zur Verhandlungsbasis des Käufers. Ein begründeter Preis lässt sich halten, ein Puffer nicht.
Ja. Wenn ernsthafte Anfragen ausbleiben, ist der Startpreis die erste Stelle, die geprüft werden muss. Spätere Senkungen sehen Käufer im Portal, deshalb lohnt sich die Prüfung, bevor Sie den Preis ändern.
Ohne Makler sparen Sie Provision und behalten die Kontrolle; dafür tragen Sie Preisfindung, Vermarktung und Besichtigungen selbst. Die Angebotspreisermittlung nimmt Ihnen die wichtigste Entscheidung nicht ab, aber sie gibt ihr eine Grundlage.
Rund eine Woche, sobald die Unterlagen vollständig vorliegen. Müssen Unterlagen erst beschafft werden, kann es bis zu sechs Wochen dauern.
Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Beschlusssammlung, die letzten drei Protokolle, Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne, Energieausweis sowie Fotos. Fehlt etwas, sage ich Ihnen, wo Sie es bekommen.
Ja, für Eigentumswohnungen in Gemeinden mit mehr als 20.000 Einwohnern. Die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse ist bundesweit zugänglich.
Nein. Ich garantiere keinen Preis und keine Verkaufsdauer. Ich sorge dafür, dass Sie mit einem begründeten Preis starten.
Das hängt unter anderem von Haltedauer und Eigennutzung ab und gehört in die Steuerberatung. Steuerberatung ist nicht Teil meiner Leistung.
Passt das zu Ihrer Wohnung? Lassen Sie es im Erstgespräch prüfen.
Wenn Sie ohne begründeten Preis starten, ist in sechs Monaten meist eines von zwei Dingen passiert. Entweder die Wohnung ist verkauft, und niemand kann Ihnen sagen, ob der Preis zu niedrig war: Das verschenkte Geld steht auf keiner Rechnung. Oder sie steht noch online, mit sichtbar gesenktem Preis und Käufern, die wissen, wie lange schon. Läuft Ihr Inserat bereits, gilt dasselbe, nur mit weniger Zeit. Beides lässt sich vorher klären, nicht hinterher.
Der Verkauf Ihrer Eigentumswohnung wird an dem Tag entschieden, an dem Sie den Angebotspreis festlegen. Klären Sie vorher, ob die Angebotspreisermittlung zu Ihrer Wohnung passt.